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預售商品房轉(zhuǎn)讓使得一部分投資者在短期內(nèi)獲得利益，同時這種投機行為也擾亂了整個房地產(chǎn)市場秩序。自2005年以來一些地方相繼出臺了預售商品房限制轉(zhuǎn)讓的政策,那么預售商品房轉(zhuǎn)讓究竟是否合法呢?我們可以從以下幾個方面來分析：

(1)從現(xiàn)有法律規(guī)定來看，《城市房地產(chǎn)管理法》作為國家的法律，第四十五條涉及到了預售商品房轉(zhuǎn)讓的問題，針對預售商品房轉(zhuǎn)讓的規(guī)定是授權(quán)國務院，可見并沒有對預售商品房的轉(zhuǎn)讓做出禁止性規(guī)定，從該規(guī)定的本意來看是準許預售商品房交易的，只是把交易的具體程序、方法等授權(quán)給國務院來具體實施而已，因此我們可以理解預售商品房轉(zhuǎn)讓行為是合法的而不是非法的。

而目前禁止預售商品房轉(zhuǎn)讓的是《國務院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門關(guān)于做好穩(wěn)定住房價格工作意見的通知》，限制預售商品房轉(zhuǎn)讓的還有很多地方政府的規(guī)范性文件，目的是抑制炒樓行為，是政府對房地產(chǎn)市場的一種宏觀調(diào)控措施,從法律效力級別來看,為一種部門規(guī)章或地方政府規(guī)章,而根據(jù)《中華人民共和國合同法》第五十二條之規(guī)定,“下列合同無效:(一)一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益;(二)惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益;(三)以合法形式掩蓋非法目的;(四)損害社會公共利益;(五)違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”。《最高人民法院關(guān)于適用若干問題的解釋(一)》第四條規(guī)定，“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規(guī)為依據(jù)，不得以地方性法規(guī)、行政規(guī)章為依據(jù)”。因此無論是國務院的通知還是地方政府的文件均未達到作為認定預售商品房轉(zhuǎn)讓合同無效的一個法律依據(jù)。

(2)從民商理論來看，預售商品房轉(zhuǎn)讓的實質(zhì)為債權(quán)轉(zhuǎn)讓，合同的當事人雙方之間可以確立債權(quán)債務關(guān)系,所以商品房預售合同中的買受人是享有債權(quán)這一期權(quán)的,那么同樣,當商品房預售合同中的買受人把這一可期待之債權(quán)作為自己的債權(quán)再次進行轉(zhuǎn)讓而與新的房屋買受人建立合同關(guān)系時,這種預售商品房轉(zhuǎn)讓合同中所轉(zhuǎn)讓的標的實質(zhì)上就是一種債權(quán)。而基于合同之債所產(chǎn)生的權(quán)利義務關(guān)系也正是合同法理論所認可的,因此也是應當受到保護的.

(3)從司法實踐來看，針對預售商品房轉(zhuǎn)讓有不同的認定結(jié)果.有效判決從期權(quán)是一種可以轉(zhuǎn)讓的債權(quán)出發(fā),認為應當受到保護.無效判決從物權(quán)理論出發(fā),認為預售合同中所確定的房屋不能作為一種期權(quán)再行轉(zhuǎn)讓,因而認定為無效.從保護交易安全的原則出發(fā),法院是不輕易確認合同無效的,一般而言,如果在判決前取得房屋產(chǎn)權(quán)證的,則認定為有效,當然針對具體個案的不同,法院確認合同是否有效,還要結(jié)合合同本身的一些具體情況來綜合考量.