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房屋預售，是指當事人約定，一方以分期付款方式支付價金，他方于一定時期內(nèi)將房屋建筑完成，并轉(zhuǎn)移所有權(quán)于他方之購房形式。另外，從購房人之角度進行觀察，預售房的需求者除了用于自住者外，也有基于保值、投資、投機等因素加于其中的購買者。投資型購買者以少許資金向開發(fā)商訂購預售中之房屋，在房屋興建完成前便可能因投資獲利而轉(zhuǎn)賣。從開發(fā)商方面言之，開發(fā)商以購房人之資金興建房屋，甚至其也可以向銀行貸款以融資、以他人(即購房人和銀行)的資金來賺取利潤。至此，房屋預售制度已成為一種類似買空賣空之“期貨交易”形式。

(1)簽訂商品房預售合同，開發(fā)商應當取得預售房許可證(商品房預售許可證制度)。商品房預售實行許可證制度，即開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預售，應當向縣級以上房地產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得《商品房預售許可證》，未取得《商品房預售許可證》，不得進行商品房預售。商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。我國《城市商品房預售管理辦法》第10條明確規(guī)定：商品房預售、開發(fā)經(jīng)營企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。本文所稱的商品房預售合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)與承購人就轉(zhuǎn)移在約定時間內(nèi)建成的商品房所有權(quán)及商品房暫用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，支付商品房價金等事宜所達成的書面協(xié)議。采取商品預售許可證制度，有利于保障商品房預售秩序，保護消費者利益，維護當事人雙方的合法權(quán)益。

(2)商品房預售合同是否有效的確認。按照我國《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條的規(guī)定，開發(fā)商預售商品房應當申請取得預售許可，否則其與購房人簽訂的商品房預售合同無效，不受法律保護。不具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件的開發(fā)商所簽訂的預售商品房合同、應確認其無效，有利于保護承購人的合法權(quán)益，這對促使開發(fā)商規(guī)范開發(fā)、依法預售，維護整個房地產(chǎn)業(yè)的長期利益是有益的。但是對那些已具備《城市房地產(chǎn)管理法》第四十四條第一款規(guī)定的前三個條件，只是未向房產(chǎn)管理部門申請辦理預售房許可證的房屋開發(fā)經(jīng)營企業(yè)所簽訂的合同，應如何確認其效力呢?這種情況下的預售房合同應當屬于效力待定的合同的一種，這種合同如果當事人發(fā)生糾紛以后，但在起訴前預售房開發(fā)商能及時向房地產(chǎn)管理部門申請補辦并取得預售商品房許可證，也應當確認合同的效力，這樣有利于保護當事人雙方的合法權(quán)益，有利于社會穩(wěn)定。在商品房買賣中有些開發(fā)商與承購人由于對預售商品房要領(lǐng)的不理解，將已建成的成品商品在簽訂合同時，承購人不能一次支付金額價金而簽訂“預售房合同”，在這種情況下，應當根據(jù)實際情況，審查開發(fā)商是否具備“五證”即《固定資產(chǎn)投資許可證》、《國有土地使用證》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《商品房銷售許可證》。如果具備“五證”應確認商品房買賣合同有效。

(3)商品房預售中的預告登記制度。《中華人民共和國物權(quán)法》第二十條規(guī)定“當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機構(gòu)申請預告登記。預告登記后，未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力。預告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起三個月內(nèi)未申請登記的，預告登記失效。”

在商品房預售中，買方常常處于弱勢，而賣方常常處于強勢，當雙方簽訂預售合同后，由于登記條件暫不具備，買受人因未完成登記而無法取得所有權(quán)，此時買方取得的只是合同法上的請求權(quán)，在賣方“一物二賣”時，只能要求賣方承擔違約責任，極不公平。有必要建立預告登記制度，使被登記的請求權(quán)具有物權(quán)的效力，即具有排他效力，使其不但可以對抗不動產(chǎn)的所有權(quán)人和其他物權(quán)人，也可以對抗任意第三人。即使后來發(fā)生了未經(jīng)預告登記權(quán)利人同意的與該項請求權(quán)內(nèi)容相同的不動產(chǎn)物權(quán)處分行為時，由于該預告登記的請求權(quán)具有排他效力，足以確保預告登記權(quán)利人不受損害。我國民事立法在預告登記制度方面存在空白?！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第10條規(guī)定：商品房預售，開發(fā)企業(yè)應當與承購人簽訂商品房預售合同。開發(fā)企業(yè)應當自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門和市、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預售合同登記備案手續(xù)。該部門規(guī)章關(guān)于合同登記備案的規(guī)定，系行政管理范疇，并不產(chǎn)生登記請求權(quán)的物權(quán)效力，與物權(quán)立法中的不動產(chǎn)預告登記制度存在本質(zhì)區(qū)別。預告登記是不動產(chǎn)物權(quán)法的一項重要內(nèi)容，預告登記制度作為物權(quán)法中一種重要而特殊類型的登記制度，在保障當事人權(quán)利、維護不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系穩(wěn)定以及交易安全等方面均具有重要意義。《物權(quán)法》幾經(jīng)論證修改設(shè)立了這一重要制度。