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首先, 認(rèn)購協(xié)議是一種獨立的合同。我國 《合同法》第 2 條規(guī)定: “本法所稱合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。”購房者與開發(fā)商的法律地位平等,為平等的民事主體, 認(rèn)購協(xié)議是購房者與開發(fā)商之間為設(shè)立商品房買賣民事權(quán)利義務(wù)關(guān)系而簽訂的協(xié)議,因此, 認(rèn)購協(xié)議應(yīng)是一種獨立的合同。

其次, 認(rèn)購協(xié)議是一種預(yù)約合同。預(yù)約合同是當(dāng)事人雙方為將來訂立正式合同就相關(guān)事宜達(dá)成的書面協(xié)議, 其最顯著的特征是: 它約定的是當(dāng)事人雙方為將來訂立正式合同應(yīng)履行的繼續(xù)磋商的義務(wù)。商品房認(rèn)購協(xié)議是購房者與開發(fā)商就簽訂商品房買賣合同相關(guān)事宜進(jìn)行的初步約定, 并不是對商品房買賣結(jié)果進(jìn)行的直接確認(rèn)。因此, 商品房認(rèn)購協(xié)議與商品房買賣 (預(yù)售) 合同是預(yù)約合同與正式合同的關(guān)系, 它不是正式的商品房買賣 (預(yù)售) 合同。

再次, 認(rèn)購協(xié)議是一種采用格式條款訂立的合同。依據(jù)我國合同法的相關(guān)規(guī)定, 所謂格式條款, 是指合同當(dāng)事人一方為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定, 并在訂立合同時未與對方協(xié)商的條款。商品房認(rèn)購協(xié)議是開發(fā)商未與購房者協(xié)商事先單方擬定, 可反復(fù)使用, 購房者只需簽字的一種典型的采用格式條款形式訂立的合同。格式條款具有節(jié)省人力、物力、財力的優(yōu)點, 但它畢竟是由當(dāng)事人一方擬定的, 它很容易淪落為霸王條款, 即或免除自己的責(zé)任, 或加重對方的責(zé)任, 或排除對方主要權(quán)利的不平等格式條款。商品房認(rèn)購協(xié)議即是如此。某些開發(fā)商為了賺取巨額利潤, 利用自身信息上的優(yōu)勢和經(jīng)濟(jì)上的強(qiáng)勢, 往往將認(rèn)購協(xié)議設(shè)置為一種霸王式合同。