昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司、劉剛房屋買賣合同糾紛二審民事判決書
2020-02-17 16:35:37 來源：裁判文書網(wǎng) 作者：admin云南省昆明市中級(jí)人民法院
民 事 判 決 書
（2019）云01民終2199號(hào)
上訴人（原審被告）：昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)黃土坡昆瑞路228號(hào)12幢1-601號(hào)。
法定代表人：唐多全，該公司執(zhí)行董事。
委托訴訟代理人：馬騫，云南睿信律師事務(wù)所律師，特別授權(quán)代理。
被上訴人（原審原告）：劉剛，男，漢族，1969年4月27日生，住重慶市巴南區(qū)。
委托訴訟代理人：
上訴人昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人劉剛房屋買賣合同糾紛一案，不服昆明市五華區(qū)人民法院（2017）云0102民初9254號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年2月28日立案后，依法組成合議庭進(jìn)行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。
上訴人昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請(qǐng)求：一、撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的起訴或駁回被上訴人一審的全部訴訟請(qǐng)求；二、訴訟費(fèi)由被上訴人承擔(dān)。事實(shí)和理由：一、本案涉嫌經(jīng)濟(jì)犯罪，被上訴人購買的房屋現(xiàn)已被重慶市合川區(qū)公安局查封，依照“先刑后民”的原則，本案應(yīng)當(dāng)在房屋解封后才符合受理?xiàng)l件。二、被上訴人購買的房屋系抵款房屋，被上訴人并未向上訴人交付過任何的購房款，且雙方并未就合同的主要條款進(jìn)行充分協(xié)商，故涉案的《商品房購銷合同》的效力不確定。三、本案所涉房屋已被公安機(jī)關(guān)查封，目前并不具備交付條件。上訴人未按期向被上訴人交付房屋的原因是房屋被查封，并非上訴人惡意，故一審判令上訴人按合同約定向被上訴人支付違約金明顯不公平。綜上，一審判決認(rèn)定事實(shí)不清，適用法律錯(cuò)誤，請(qǐng)求二審法院依法予以改判，支持上訴人的上訴請(qǐng)求。
被上訴人劉剛辯稱，一審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，請(qǐng)求駁回上訴，維持原判。
原審原告劉剛向一審法院起訴請(qǐng)求：1、確認(rèn)原、被告簽訂的《商品房購銷合同》（含補(bǔ)充協(xié)議）合法有效；2、判令被告及時(shí)將合同約定的昆明市楓樺園A5幢第19層1909號(hào)房屋交付給原告；3、判令被告支付原告自2016年1月1日起至實(shí)際交付房屋之日止的逾期交房違約金（按每日595617元×0.013％計(jì)）。
一審法院認(rèn)定以下事實(shí)：2015年10月13日原、被告簽訂《商品房購銷合同》，約定原告以595617元向被告購買本案訟爭(zhēng)房昆明市楓樺園A5幢第19層1909號(hào)（建筑面積75.62平方米）；被告應(yīng)于2015年12月30日前將經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格，并符合本合同約定的該商品房交付給原告；被告如未按合同約定的時(shí)間交房，自本合同約定的交房時(shí)間屆滿后的次日起至實(shí)際交房之日止30天內(nèi)，被告按每天20元支付原告違約金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天數(shù)支付原告違約金，合同繼續(xù)履行。同日原、被告簽訂補(bǔ)充協(xié)議。同月16日上述合同登記備案。2015年12月9日被告開具的發(fā)票載明收到原告購房款595617元。本案訟爭(zhēng)房被重慶市合川區(qū)公安局查封。
一審法院認(rèn)為，本案系商品房預(yù)售合同引起的訴訟糾紛。原、被告簽訂的商品房購銷合同及補(bǔ)充協(xié)議系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思表示一致的結(jié)果，不違反我國有關(guān)法律法規(guī)和社會(huì)公共利益，依法成立并生效。合同約定被告應(yīng)于2015年12月30日前將經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格，并符合合同約定的該商品房交付給原告。被告未按約交付房屋的行為已構(gòu)成違約，故被告應(yīng)交付原告經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格的本案訟爭(zhēng)房并承擔(dān)逾期交房違約責(zé)任。合同約定被告如未按合同約定的時(shí)間交房，自合同約定的交房時(shí)間屆滿后的次日起至實(shí)際交房之日止30天內(nèi)，被告按每天20元支付原告違約金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天數(shù)支付原告違約金，合同繼續(xù)履行。違約金具有賠償損失和懲罰的性質(zhì)，鑒于被告的違約情形，對(duì)原告請(qǐng)求增加違約金不予準(zhǔn)許，對(duì)被告請(qǐng)求降低違約金不予采納。故被告應(yīng)支付原告2016年1月1日至同月30日的逾期交房違約金600元（20元/天×30天）、2016年1月31日起至實(shí)際交房之日止的逾期交房違約金（按595617元×0.01％×逾期天數(shù)計(jì)）。據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第一百零七條、第一百一十四條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條規(guī)定，判決：“一、原告劉剛與被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年10月13日簽訂的《商品房購銷合同》（含補(bǔ)充協(xié)議）有效；二、由被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)交付原告劉剛經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格的昆明市楓樺園A5幢第19層1909號(hào)房屋；三、由被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告劉剛2016年1月1日至同月30日的逾期交房違約金600元、2016年1月31日起至實(shí)際交房之日止的逾期交房違約金（按595617元×0.01％×逾期天數(shù)計(jì)）。”
二審中，雙方當(dāng)事人均未提交新證據(jù)。此外，本院依職權(quán)到重慶市合川區(qū)人民法院調(diào)取了（2017）渝0117刑初1號(hào)刑事判決書及（2018）渝01刑終54號(hào)裁定書。雙方當(dāng)事人對(duì)本院調(diào)取的上述證據(jù)均無異議，本院予以確認(rèn)。
對(duì)于一審判決認(rèn)定的案件事實(shí)，除上訴人認(rèn)為其未收到被上訴人的購房款外，對(duì)其余案件事實(shí)雙方當(dāng)事人均無異議，對(duì)雙方當(dāng)事人無爭(zhēng)議的事實(shí)，本院依法予以確認(rèn)。
對(duì)于上訴人所提異議，上訴人認(rèn)可購房款之所以未向其支付，系基于其欠案外人款項(xiàng)，上訴人與案外人約定，以其開發(fā)房屋的售賣價(jià)款抵償案外人借款。進(jìn)而在被上訴人向案外人付款后，上訴人按照合同約定的房款總金額向被上訴人出具了收據(jù)或發(fā)票，對(duì)被上訴人購買房屋的付款行為予以了確認(rèn)。據(jù)此，可以認(rèn)定被上訴人向案外人支付購房款是按照上訴人的指示進(jìn)行交付，被上訴人實(shí)際已經(jīng)按照合同約定履行了支付購房款的義務(wù)。上訴人的事實(shí)異議不能成立，本院不予采納。綜上，本院經(jīng)二審審理查明的案件事實(shí)與一審判決認(rèn)定的案件事實(shí)一致。此外，本院補(bǔ)充確認(rèn)如下事實(shí)：被上訴人實(shí)際向上訴人交納購房款595617元。案涉房屋于2016年8月17日被重慶市合川區(qū)公安局查封。
歸納雙方當(dāng)事人的訴辯主張，本案爭(zhēng)議的焦點(diǎn)是：一、本案所涉《商品房購銷合同》（含補(bǔ)充協(xié)議）是否有效？二、上訴人是否應(yīng)向被上訴人交付案涉房屋？三、上訴人是否應(yīng)按合同約定的標(biāo)準(zhǔn)向被上訴人支付逾期交房違約金？
本院認(rèn)為，關(guān)于第一個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，首先，案涉《商品房購銷合同》（含補(bǔ)充協(xié)議）中有雙方當(dāng)事人的簽章確認(rèn)，且辦理了登記備案手續(xù)，其形式要件并無瑕疵；其次，如上所述，在《商品房購銷合同》簽訂后，被上訴人向案外人支付了購房款，實(shí)際已經(jīng)按照合同約定向被上訴人履行了付款義務(wù)。故上訴人認(rèn)為雙方未就《商品房購銷合同》（含補(bǔ)充協(xié)議）的主要條款進(jìn)行協(xié)商，且未收到被上訴人購房款的主張不能成立，本院不予采納。雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房購銷合同》（含補(bǔ)充協(xié)議）形式無瑕疵，其內(nèi)容系當(dāng)事人房屋買賣的真實(shí)意思表示，當(dāng)屬合法有效。
關(guān)于第二個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，《中華人民共和國合同法》第六十條第一款規(guī)定：“當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)?！蓖瑫r(shí)，本院注意到，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運(yùn)行的若干意見》第二十六條規(guī)定：“審判機(jī)構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時(shí)，應(yīng)當(dāng)查詢所要確權(quán)的財(cái)產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應(yīng)當(dāng)中止審理；當(dāng)事人訴請(qǐng)確權(quán)的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應(yīng)當(dāng)撤銷確權(quán)判決或者調(diào)解書?！比缟纤?，雙方當(dāng)事人簽訂的《商品房購銷合同》（含補(bǔ)充協(xié)議）成立并生效。在被上訴人交納房款后，上訴人負(fù)有向被上訴人交付房屋的義務(wù)?，F(xiàn)上訴人認(rèn)為案涉房屋已被公安機(jī)關(guān)查封，不具備交付條件。本院認(rèn)為，公安機(jī)關(guān)的查封，系刑事案件偵查階段對(duì)相關(guān)財(cái)產(chǎn)采取的強(qiáng)制措施，尚不能確定所查封財(cái)產(chǎn)是否確屬犯罪應(yīng)追繳財(cái)物，故上述《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學(xué)運(yùn)行的若干意見》第二十六條中“……當(dāng)事人訴請(qǐng)確權(quán)的財(cái)產(chǎn)被執(zhí)行局處置的……”，與本案財(cái)產(chǎn)在刑事偵查階段被查封的實(shí)際情況不符，本案不應(yīng)適用。且在重慶市合川區(qū)人民法院作出，并經(jīng)重慶市第一中級(jí)人民法院裁定維持的（2017）渝0117刑初1號(hào)刑事判決中，并未明確本案所涉房屋系該刑事案件中應(yīng)予追繳的資金及其轉(zhuǎn)換的財(cái)物。故上訴人的上述主張不能成立，本院不予支持。
關(guān)于第三個(gè)爭(zhēng)議焦點(diǎn)，雙方當(dāng)事人在合同中就交房時(shí)間進(jìn)行了約定，但案涉房屋被公安機(jī)關(guān)查封，并非上訴人自身原因所導(dǎo)致。故在公安機(jī)關(guān)對(duì)案涉房屋進(jìn)行查封期間，不應(yīng)苛責(zé)上訴人承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任。除上述查封期間外，上訴人系基于自身原因未依約向被上訴人交房，其行為構(gòu)成違約，應(yīng)當(dāng)依照合同約定的違約金計(jì)算方式向被上訴人支付逾期交房違約金。上訴人主張違約金約定過高，應(yīng)當(dāng)降低，但并未提交證據(jù)證明其主張，該觀點(diǎn)本院不予支持。按照雙方當(dāng)事人合同約定，上訴人應(yīng)向被上訴人支付2015年12月31日至2016年8月16日的逾期交房違約金12452.78元（20元/天×30天+595617元×0.01%×199天），同時(shí)，還應(yīng)支付自案涉房屋解除查封之日至向被上訴人交付經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格的房屋之日的逾期交房違約金（按595617元×0.01％×逾期天數(shù)計(jì)）。
此外，對(duì)于上訴人認(rèn)為應(yīng)當(dāng)依照“先刑后民”的原則，待刑事案件處理完畢后被上訴人方能主張權(quán)利的主張，一審法院作出了駁回被上訴人起訴的裁定，經(jīng)本院二審指令一審法院審理本案，上訴人的該意見已經(jīng)法院處理，故本案不再處理。
綜上所述，上訴人上訴請(qǐng)求的合理部分，本院予以支持；一審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，但對(duì)違約金的處理不當(dāng)，本院予以糾正。據(jù)此，本院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條、第一百三十條、第一百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項(xiàng)、第一百一十八條之規(guī)定，判決如下：
一、維持昆明市五華區(qū)人民法院（2017）云0102民初9254號(hào)民事判決第一、二項(xiàng)，即：“一、原告劉剛與被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年10月13日簽訂的《商品房購銷合同》（含補(bǔ)充協(xié)議）有效；二、由被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)交付原告劉剛經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格的昆明市楓樺園A5幢第19層1909號(hào)房屋；”
二、撤銷昆明市五華區(qū)人民法院（2017）云0102民初9254號(hào)民事判決第三項(xiàng)，即：“三、由被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告劉剛2016年1月1日至同月30日的逾期交房違約金600元、2016年1月31日起至實(shí)際交房之日止的逾期交房違約金（按595617元×0.01％×逾期天數(shù)計(jì)）?！?/p>
三、上訴人昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人劉剛2015年12月31日至2016年8月16日的違約金12452.78元，及案涉房屋解除查封之日起至實(shí)際交房之日止的逾期交房違約金（按595617元×0.01％×逾期天數(shù)計(jì)）；
四、駁回被上訴人劉剛的其他訴訟請(qǐng)求。
一、二審案件受理費(fèi)共計(jì)2926元，由上訴人昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負(fù)擔(dān)。
本判決為終審判決。
審判長(zhǎng)李宏智
審判員陳紅
審判員王瑞
審判員羅增龍
審判員鄧林春
二〇一九年六月三日
法官助理殷肖
書記員劉晏彤
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