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云南省昆明市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2019）云01民終2198號

上訴人（原審被告）：昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，住所地云南省昆明市五華區(qū)黃土坡昆瑞路228號12幢1-601號。

法定代表人：唐多全，該公司執(zhí)行董事。

委托訴訟代理人：馬騫，云南睿信律師事務所律師，特別授權(quán)代理。

被上訴人（原審原告）：柯陽，男，漢族，1988年12月18日生，住昆明市官渡區(qū)。

委托訴訟代理人：

上訴人昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司因與被上訴人柯陽房屋買賣合同糾紛一案，不服昆明市五華區(qū)人民法院（2017）云0102民初9253號民事判決，向本院提起上訴。本院于2019年2月28日立案后，依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

上訴人昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司上訴請求：一、撤銷一審判決，改判駁回被上訴人的起訴或駁回被上訴人一審的全部訴訟請求；二、訴訟費由被上訴人承擔。事實和理由：一、本案涉嫌經(jīng)濟犯罪，被上訴人購買的房屋現(xiàn)已被重慶市合川區(qū)公安局查封，依照“先刑后民”的原則，本案應當在房屋解封后才符合受理條件。二、被上訴人購買的房屋是抵款房屋，被上訴人并未向上訴人交付過任何的購房款，且雙方并未就合同的主要條款進行充分協(xié)商，故涉案的《商品房購銷合同》的效力不確定。三、本案所涉房屋已被公安機關(guān)查封，目前并不具備交付條件。上訴人未按期向被上訴人交付房屋的原因是房屋被查封，并非上訴人惡意，故一審判令上訴人按合同約定向被上訴人支付違約金明顯不公平。綜上，一審判決認定事實不清，適用法律錯誤，請求二審法院依法予以改判，支持上訴人的上訴請求。

被上訴人柯陽辯稱，一審法院認定事實清楚，適用法律正確，請求駁回上訴，維持原判。

原審原告柯陽向一審法院起訴請求：1、確認原、被告簽訂的《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）合法有效；2、判令被告及時將合同約定的昆明市楓樺園A5幢第16層1610號房屋交付給原告；3、判令被告支付原告2016年1月1日至同年6月30日的逾期交房違約金14234.40元、2016年7月1日至2017年6月30日的逾期交房違約金65481元、2017年7月1日起至實際交付房屋之日止的逾期交房違約金（按每日897000元×0.03％計）。

一審法院認定以下事實：2015年8月26日原、被告簽訂《商品房購銷合同》，約定原告以897000元向被告購買本案訟爭房昆明市楓樺園A5幢第16層1610號（建筑面積116.19平方米）；被告應于2015年12月30日前將經(jīng)建設單位組織驗收合格，并符合本合同約定的該商品房交付給原告；被告如未按合同約定的時間交房，自本合同約定的交房時間屆滿后的次日起至實際交房之日止30天內(nèi)，被告按每天20元支付原告違約金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天數(shù)支付原告違約金，合同繼續(xù)履行。同日原、被告簽訂補充協(xié)議。同日上述合同登記備案。2015年12月10日被告開具的發(fā)票載明收到原告購房款897000元。本案訟爭房被重慶市合川區(qū)公安局查封。2016年11月30日原、被告簽訂《延期交房違約賠償補充協(xié)議》，約定延期交房違約金計算標準為：2016年1月1日至同年6月30日，按商品房購銷合同、補充協(xié)議約定計算違約金；2016年7月1日至2017年6月30日，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天數(shù)支付原告違約金；2017年7月1日起至實際交房之日止，被告按原告已付款的0.03％乘以逾期天數(shù)支付原告違約金。

一審法院認為，本案系商品房預售合同引起的訴訟糾紛。原、被告簽訂的商品房購銷合同及補充協(xié)議、延期交房違約賠償補充協(xié)議系雙方當事人真實意思表示一致的結(jié)果，不違反我國有關(guān)法律法規(guī)和社會公共利益，依法成立并生效。合同約定被告應于2015年12月30日前將經(jīng)建設單位組織驗收合格，并符合合同約定的該商品房交付給原告；被告如未按合同約定的時間交房，自合同約定的交房時間屆滿后的次日起至實際交房之日止30天內(nèi)，被告按每天20元支付原告違約金，逾期30天后，被告按原告已付款的0.01％乘以逾期天數(shù)支付違約金，合同繼續(xù)履行。2016年11月30日補充協(xié)議約定延期交房違約金計算標準為：2016年1月1日至同年6月30日，按商品房購銷合同、補充協(xié)議約定計算違約金；2016年7月1日至2017年6月30日，被告按原告已付款的0.02％乘以逾期天數(shù)支付原告違約金；2017年7月1日起至實際交房之日止，被告按原告已付款的0.03％乘以逾期天數(shù)支付原告違約金。該協(xié)議應視為原、被告就逾期交房違約金的計算標準達成新的合意。違約金具有賠償損失和懲罰的性質(zhì)，鑒于被告的違約情形，對被告請求降低違約金不予采納。故被告應支付原告2016年1月1日至2017年6月30日的逾期交房違約金79715.40元（20元/天×30天+897000元×0.01％×152天+897000元×0.02％×365天），2017年7月1日起至實際交房之日止的逾期交房違約金（按897000元×0.03％×逾期天數(shù)計）。據(jù)此，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第八條、第七十七條第一款、第一百零七條、第一百一十四條第一款及《中華人民共和國民事訴訟法》第一百一十八條規(guī)定，判決：“一、原告柯陽與被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年8月26日簽訂的《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）有效；二、由被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)交付原告柯陽經(jīng)建設單位組織驗收合格的昆明市楓樺園A5幢第16層1610號房屋；三、由被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告柯陽2016年1月1日至2017年6月30日的逾期交房違約金79715.40元、2017年7月1日起至實際交房之日止的逾期交房違約金（按897000元×0.03％×逾期天數(shù)計）?！?/p>

二審中，雙方當事人均未提交新證據(jù)。此外，本院依職權(quán)到重慶市合川區(qū)人民法院調(diào)取了（2017）渝0117刑初1號刑事判決書及（2018）渝01刑終54號裁定書。雙方當事人對本院調(diào)取的上述證據(jù)均無異議，本院予以確認。

對于一審判決認定的案件事實，除上訴人認為其未收到被上訴人的購房款外，對其余案件事實雙方當事人均無異議，對雙方當事人無爭議的事實，本院依法予以確認。

對于上訴人所提異議，首先，上訴人認可購房款之所以未向其支付，系基于其欠案外人款項，上訴人與案外人約定，以其開發(fā)房屋的售賣價款抵償案外人借款。進而在被上訴人向案外人付款后，上訴人按照合同約定的房款總金額向被上訴人出具了收據(jù)或發(fā)票，對被上訴人購買房屋的付款行為予以了確認。其次，對于收據(jù)或發(fā)票載明金額與被上訴人付款金額不一致的問題，雙方當事人均認可案外人以上訴人名義向被上訴人出售案涉房屋時存在折扣，但因上訴人與其所欠款項的案外人系以合同約定的金額沖抵債務，故開票金額系以合同約定金額為準，與實際付款金額存在差異不影響上訴人與案外人以房抵債的債務清算。據(jù)此，可以認定被上訴人向案外人支付購房款是按照上訴人的指示進行交付，被上訴人實際已經(jīng)按照合同約定履行了支付購房款的義務。上訴人的事實異議不能成立，本院不予采納。綜上，本院經(jīng)二審審理查明的案件事實與一審判決認定的案件事實一致。此外，本院補充確認如下事實：被上訴人實際向上訴人交納購房款820000元。案涉房屋于2016年8月17日被重慶市合川區(qū)公安局查封。

歸納雙方當事人的訴辯主張，本案爭議的焦點是：一、本案所涉《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）、《延期交房違約賠償補充協(xié)議》是否有效？二、上訴人是否應向被上訴人交付案涉房屋？三、上訴人是否應按合同約定的標準向被上訴人支付逾期交房違約金？

本院認為，關(guān)于第一個爭議焦點，首先，案涉《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）中有雙方當事人的簽章確認，且辦理了登記備案手續(xù)，其形式要件并無瑕疵；其次，如上所述，在《商品房購銷合同》簽訂后，被上訴人向案外人支付了購房款，實際已經(jīng)按照合同約定向被上訴人履行了付款義務。最后，在雙方當事人簽訂《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）、被上訴人支付購房款后，雙方再次簽訂了《延期交房違約賠償補充協(xié)議》，就《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）的內(nèi)容、上訴人的交房義務等再次進行了明確無誤的確認。故上訴人認為雙方未就《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）的主要條款進行協(xié)商，且未收到被上訴人購房款的主張不能成立，本院不予采納。雙方當事人簽訂的《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）、《延期交房違約賠償補充協(xié)議》形式無瑕疵，其內(nèi)容系當事人房屋買賣的真實意思表示，當屬合法有效。

關(guān)于第二個爭議焦點，合同法第六十條第一款規(guī)定：“當事人應當按照約定全面履行自己的義務?！蓖瑫r，本院注意到，《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學運行的若干意見》第二十六條規(guī)定：“審判機構(gòu)在審理確權(quán)訴訟時，應當查詢所要確權(quán)的財產(chǎn)權(quán)屬狀況，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)被執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)的，應當中止審理；當事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的，應當撤銷確權(quán)案件；在執(zhí)行局查封、扣押、凍結(jié)后確權(quán)的，應當撤銷確權(quán)判決或者調(diào)解書?！比缟纤?，雙方當事人簽訂的《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）、《延期交房違約賠償補充協(xié)議》成立并生效。在被上訴人交納房款后，上訴人負有向被上訴人交付房屋的義務?，F(xiàn)上訴人認為案涉房屋已被公安機關(guān)查封，不具備交付條件。本院認為，公安機關(guān)的查封，系刑事案件偵查階段對相關(guān)財產(chǎn)采取的強制措施，尚不能確定所查封財產(chǎn)是否確屬犯罪應追繳財物，故上述《最高人民法院關(guān)于執(zhí)行權(quán)合理配置和科學運行的若干意見》第二十六條中“……當事人訴請確權(quán)的財產(chǎn)被執(zhí)行局處置的……”，與本案財產(chǎn)在刑事偵查階段被查封的實際情況不符，本案不應適用。且在重慶市合川區(qū)人民法院作出，并經(jīng)重慶市第一中級人民法院裁定維持的（2017）渝0117刑初1號刑事判決中，并未明確本案所涉房屋系該刑事案件中應予追繳的資金及其轉(zhuǎn)換的財物。故上訴人的上述主張不能成立，本院不予支持。

關(guān)于第三個爭議焦點，雙方當事人在合同中就交房時間進行了約定，但案涉房屋被公安機關(guān)查封，并非上訴人自身原因所導致。故在公安機關(guān)對案涉房屋進行查封期間，不應苛責上訴人承擔逾期交房的違約責任。除上述查封期間外，上訴人系基于自身原因未依約向被上訴人交房，其行為構(gòu)成違約，應當依照合同約定的違約金計算方式向被上訴人支付逾期交房違約金。上訴人主張違約金約定過高，應當降低，但并未提交證據(jù)證明其主張，該觀點本院不予支持。按照雙方當事人合同約定，上訴人應向被上訴人支付2015年12月31日至2016年8月16日的逾期交房違約金20854元（20元/天×30天+820000元×0.01%×153天+820000元×0.02%×47天），同時，還應支付自案涉房屋解除查封之日至向被上訴人交付經(jīng)建設單位組織驗收合格的房屋之日的逾期交房違約金（按820000元×0.03％×逾期天數(shù)計）。

此外，對于上訴人認為應當依照“先刑后民”的原則，待刑事案件處理完畢后被上訴人方能主張權(quán)利的主張，一審法院作出了駁回被上訴人起訴的裁定，經(jīng)本院二審指令一審法院審理本案，上訴人的該意見已經(jīng)法院處理，故本案不再處理。

綜上所述，上訴人上訴請求的合理部分，本院予以支持；一審判決認定事實清楚，但對違約金的處理不當，本院予以糾正。據(jù)此，本院依照《中華人民共和國合同法》第六十條、第一百一十四條、第一百三十條、第一百三十五條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第二項、第一百一十八條之規(guī)定，判決如下：

一、維持昆明市五華區(qū)人民法院（2017）云0102民初9253號民事判決第一、二項，即：“一、原告柯陽與被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于2015年8月26日簽訂的《商品房購銷合同》（含補充協(xié)議）有效；二、由被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)交付原告柯陽經(jīng)建設單位組織驗收合格的昆明市楓樺園A5幢第16層1610號房屋；”

二、撤銷昆明市五華區(qū)人民法院（2017）云0102民初9253號民事判決第三項，即：“三、由被告昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付原告柯陽2016年1月1日至2017年6月30日的逾期交房違約金79715.40元、2017年7月1日起至實際交房之日止的逾期交房違約金（按897000元×0.03％×逾期天數(shù)計）。”

三、上訴人昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效后十日內(nèi)支付被上訴人柯陽2015年12月31日至2016年8月16日的逾期交房違約金20854元，及案涉房屋解除查封之日起至實際交房之日止的逾期交房違約金（按820000元×0.03％×逾期天數(shù)計）；

四、駁回被上訴人柯陽的其他訴訟請求。

一、二審案件受理費共計4284元，由上訴人昆明尚信房地產(chǎn)開發(fā)有限公司負擔。

本判決為終審判決。

審判長李宏智

審判員陳紅

審判員王瑞

審判員羅增龍

審判員鄧林春

二〇一九年六月三日

法官助理殷肖

書記員劉晏彤