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云南省昆明市中級人民法院

民 事 判 決 書

（2014）昆民一終字第736號

上訴人黃成伍（原審原告）男，1964年2月20日出生，漢族，住福建省南安市，現(xiàn)住云南省昆明市。

委托代理人易德祥，云南東方神律師事務所律師，特別授權(quán)代理。

被上訴人（原審被告）昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

住所：昆明市吳井路32號。

法定代表人張曉霞，總經(jīng)理。

委托代理人楊小平，云南睿信律師事務所律師，特別授權(quán)代理。

上訴人黃成伍因與被上訴人昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司商品房銷售合同糾紛一案，不服昆明市官渡區(qū)人民法院（2014）官民二初字第203號民事判決，于2014年11月13日向本院提起上訴。本院受理后依法組成合議庭進行了審理。本案現(xiàn)已審理終結(jié)。

一審法院經(jīng)審理確認如下法律事實：

2010年4月26日，原、被告簽訂《商品房購銷合同》，約定原告購買被告開發(fā)的位于昆明市吳井路32號百富琪商業(yè)廣場A區(qū)09層07號房屋，并約定產(chǎn)權(quán)登記原則上由原告自行辦理，被告提供所需資料，如原告需被告代辦房屋產(chǎn)權(quán)證的，原告需出具書面委托，提供相關(guān)資料給被告，被告不收取代辦費，原告按國家規(guī)定交納的稅費、規(guī)費等相關(guān)費用在房屋交接時由被告代收。合同簽訂后，原告于2011年6月7日一次性支付了房屋總價款901009元。同年11月16日雙方簽訂面積確認書，房屋預售面積為127.01平方米，竣工實測建筑面積為127.01平方米，當日原告向被告繳納了測量費、配套費、維修基金、契稅、印花稅、房屋產(chǎn)權(quán)證工本費等費用43161.67元，并當日完成了交房手續(xù)，但現(xiàn)未辦理房屋產(chǎn)權(quán)證。被告在百富琪商業(yè)廣場項目建設(shè)過程中超出規(guī)劃許可面積和二期未批先建行為未得到有效處理，行政許可尚未完善，不具備規(guī)劃核實條件，房管部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記事宜。另一審還查明：昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在吳井路32號建設(shè)的百富琪商業(yè)廣場項目，至今未辦理建設(shè)工程規(guī)劃核實，主要原因為，該項目一期（地上1-25層）建設(shè)規(guī)模超出規(guī)劃許可面積；二期（26層以上）未審批，屬未批先建。昆明市規(guī)劃局已將該項目違法建設(shè)情況函告市城市管理綜合行政執(zhí)法局，至今尚未取得違法建設(shè)處理意見。因該工程項目超出規(guī)劃許可面積和二期未批先建行為未得到有效處理，行政許可尚未完善，不具備規(guī)劃核實條件，按照工作流程，未經(jīng)規(guī)劃核實的工程項目，房管部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記事宜。因被告一直未為原告辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證，原告訴至一審法院，請求判令被告：一、辦理房屋所有權(quán)證書及國有土地使用權(quán)證書；二、賠償逾期辦理房屋所有權(quán)證及國有土地使用證的從2012年2月16日至被告履行完畢時止的違約金（計算標準為中國人民銀行同期貸款利息），截止起訴日時為152045.29元。

一審法院經(jīng)審理認為：《中華人民共和國合同法》第一百三十五條規(guī)定，出賣人應當履行向買受人交付標的物或者交付提取標的物的單證，并轉(zhuǎn)移標的物所有權(quán)的義務。商品房買賣合同的出賣人一方，在交付實物之外還負有移轉(zhuǎn)標的物所有權(quán)的義務，該義務是出賣人一方的主合同義務，并非只是附隨義務。從本案查明的事實來看，不能通過規(guī)劃核實繼而不能辦理房產(chǎn)證，系出賣人的原因所致，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條規(guī)定：由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起9０日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。根據(jù)上述規(guī)定，被告應承擔逾期辦證的違約責任，被告應自交房之日后90日即2012年2月16起按中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準向原告支付違約金。結(jié)合本案實際情況，原告要求計算標準為中國人民銀行同期貸款利息，符合法律規(guī)定，一審法院予以支持。關(guān)于原告要求被告辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及國有土地使用證的請求，因該項目不具備規(guī)劃核實條件，原告的此項請求目前不適于強制履行或在事實上不能履行，故原告的此項訴訟請求不予支持。綜上所述，一審法院依照《中華人民共和國合同法》第一百三十五條，最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條之規(guī)定，判決：“一、被告昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)，支付原告黃成伍逾期辦證違約金（自2012年2月16日起至本判決確定的履行期間屆滿之日止，以已付購房款總額901009元為本金，按中國人民銀行同期銀行貸款利率計算）。二、駁回原告黃成伍的其他訴訟請求”。案件受理費3340元，減半收取1670元由被告承擔，余款1670元退還原告。

一審判決宣判后，黃成伍不服，向本院提起上訴稱：一審法院認定事實錯誤，請求二審法院依法撤銷一審判決，改判支持上訴人一審訴訟請求。事實和理由：一、一審法院認定本案所涉工程項目超過規(guī)劃許可面積和二期未批先建不具備規(guī)劃核實條件，而不支持上訴人的辦證請求，違背了合同相對性的原理，認定事實錯誤。被上訴人的建設(shè)項目因為規(guī)劃等原因沒有通過，是其和政府部門的關(guān)系，不是其推卸辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證的理由。根據(jù)被上訴人與案外人徐春華簽訂的商品房買賣合同登記備案表，被上訴人出售給上訴人的房屋具備了商品房銷售的條件。二、一審法院遺漏了被上訴人將本案所涉房屋以63.505萬元的價格出售給案外人徐春華，并于2013年12月13日到昆明市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)局辦理了商品房銷售合同備案，嚴重違約的事實。被上訴人將本案所涉房屋出售給他人，主觀上己經(jīng)不想履行其義務，嚴重損害了上訴人對本案所涉房屋的所有權(quán)，上訴人為了維護自己的合法權(quán)益，要求被上訴人及時為上訴人辦理房產(chǎn)證具有事實和法律依據(jù)。三、在上訴人己經(jīng)履行了《商品房購銷合同》約定的全部義務的情況下，被上訴人收取了配套費、維修基金、契稅、印花稅、房產(chǎn)證工本費等辦理房產(chǎn)證所需票證和費用，表明被上訴人己經(jīng)以自己的行為同意為上訴人辦理房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證，故被上訴人應履行其義務。四、被上訴人違約，依法上訴人有權(quán)要求被上訴人賠償從2012年2月16日起至土地、房產(chǎn)證辦理完畢時止的違約金，一審法院僅判決被上訴人支付違約金至判決生效時止，明顯錯誤，將給上訴人造成累訴。

被上訴人昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司答辯稱：上訴人的上訴請求沒有事實和法律依據(jù)，請求二審法院駁回上訴，維持原判。

經(jīng)審理，二審查明的案件事實與一審一致，本院予以確認。

本院認為，本案雙方的爭議焦點為：一、上訴人要求被上訴人為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及國有土地使用證的請求是否應得到支持；二、被上訴人承擔的逾期辦證違約金是否應支付至上訴人履行完畢辦證義務時止？

針對本案爭議焦點，本院認為：一、關(guān)于上訴人要求被上訴人為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及國有土地使用證的請求是否應得到支持的問題。依據(jù)本案查明的事實，上訴人購買的房屋所屬的房地產(chǎn)項目，因開發(fā)商即被上訴人昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)建設(shè)過程中，存在著建設(shè)規(guī)模超出規(guī)劃許可面積、未批先建的違法建設(shè)問題，至今尚未取得違法建設(shè)處理意見，行政許可尚未完善，不具備規(guī)劃核實條件，房管部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記的問題。而這些問題是屬于行政機關(guān)行政執(zhí)法調(diào)整的范疇，在這些問題沒有得到解決的情況下，上訴人要求被上訴為其辦理房屋產(chǎn)權(quán)證及國有土地使用證的請求，事實上不能履行也無法通過人民法院判決強制執(zhí)行履行，故上訴人的該請求不成立，一審判決并無不當。二、關(guān)于被上訴人承擔的逾期辦證違約金是否應支付至上訴人履行完畢辦證義務時止的問題。從本案查明的事實來看，涉案房屋不能通過規(guī)劃核實繼而不能辦理房產(chǎn)證，系出賣人的原因所致，現(xiàn)何時能夠辦理房屋、土地權(quán)書證尚不能確定，被上訴的違約行為一直在持續(xù)。在此情形下，一審僅判決被上訴人昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司支付上訴人黃成伍自2012年2月16日起至本案判決確定的履行期間屆滿之日止的逾期辦證違約金，對以后的違約金，上訴人還需要另行起訴，形成累訴，造成社會資源的浪費。因此，上訴人要求被上訴人承擔逾期辦證違約金應支付至上訴人履行完畢辦證義務時止，有事實和法律依據(jù)，本院予以支持。

綜上所述，一審法院認定事實清楚，但適用法律錯誤，上訴人的上訴請求部份成立，本院依法予以改判。據(jù)此，依照《中華人民共和國合同法》第一百三十五條、最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十八條，《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十條第一款第（二）項及第一百一十八條之規(guī)定，判決如下：

一、撤銷昆明市官渡區(qū)人民法院（2014）官民二初字第203號民事判決；

二、由被上訴人昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司于本判決生效之日起十五日內(nèi)，支付上訴人黃成伍逾期辦證違約金（自2012年2月16日起至被上訴人履行完辦證義務時止，以已付購房款總額901009元為本金，按中國人民銀行同期銀行貸款利率計算）；

三、駁回上訴人黃成伍的其他訴訟請求。

一、二案件受理費6680元，由上訴人黃成伍承擔3340元，由被上訴人昆明安鋇佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司承擔3340元。

本判決為終審判決。

本判決送達后即發(fā)生法律效力。若負有義務的當事人不自動履行本判決，享有權(quán)利的當事人可在本判決規(guī)定履行期限屆滿后法律規(guī)定的期限內(nèi)向一審法院申請強制執(zhí)行：申請強制執(zhí)行的期間為兩年。

審判長田莊

審判員陸有林

審判員朱歡

二〇一五年二月二日

書記員孫浩宇

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