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2007年4月，云南某集團(tuán)下屬某有限公司（以下簡稱云南某公司）需要購買昆明市官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處某小區(qū)201、202號建筑面積約330平方米的房屋作為公司辦公用房，因公司資金周轉(zhuǎn)問題，不能一次性付款，該公司的職工全某與該公司協(xié)商（單位購房不可以按揭貸款），決定以全某的名義購買該兩套房屋，首付款由該公司支付，借全某個人名義辦理房屋按揭貸款手續(xù)，房屋交付后所有的費(fèi)用由該公司承擔(dān)，房屋產(chǎn)權(quán)證、國有土地使用權(quán)證屆時辦理轉(zhuǎn)為該公司所有，公司不給全某及配偶任何補(bǔ)償。全某及妻子申某在協(xié)議書上簽字，該公司在協(xié)議書上簽字、蓋章，同時有公司代表人在該協(xié)議書上簽字。合同簽訂后，公司向小區(qū)的開發(fā)商云南某房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司支付了兩套房屋的首付款303016元及房屋配套費(fèi)、契稅、維修基金等費(fèi)用，其他以全某的名義向中國建設(shè)銀行股份有限公司貸款70萬元。上述房屋交付后，由云南某公司裝修后用于公司不給，一直使用至今。2008年8月，全某離開了云南某公司，順利了自己的公司。后上述兩套房屋的房屋所有權(quán)證及國有土地使用權(quán)證辦理到全某的名下，從2007年5月至2014年3月，云南某公司沒有定期將款項(xiàng)匯到全某名義辦理的銀行賬賬戶上，用于繳納每月的按揭貸款。2014年3月中旬，全某夫妻見房屋漲價較快，便一次性向銀行繳納剩余房屋按揭貸款263142元，將銀行貸款結(jié)清，并將上述兩套房屋的房屋所有權(quán)證取走。2014年4月，云南某公司向全某開立的銀行賬戶匯款時，被銀行告知房屋貸款已經(jīng)全部結(jié)清，無法繼續(xù)還款了，云南某公司方知全某將貸款還清，將房產(chǎn)證取走。云南某公知曉上述情況后，曾多次與全某協(xié)商，要求盡快將房屋過戶給自己，但全某不予理會。為此，云南某公司委托云南東方神律師事務(wù)所昆明分所易德祥律師作為該公司的代理人，向昆明市官渡區(qū)人民法院提起訴訟，經(jīng)過法院審理，判決上述房屋屬于云南某公司所有，并判令全某和申某在判決生效后30日內(nèi)辦理房產(chǎn)證及土地證過戶給云南某公司。判決下達(dá)后，全某及申某不服，向昆明市中級人民法院提起上訴。

【審理結(jié)果】

經(jīng)過昆明市官渡區(qū)人民法院審理，以雙方簽訂了以全某名義買房的協(xié)議書，該協(xié)議書具有法律效力，同時上述兩套房屋雖然以全某名義購買，但每月的按揭款、稅費(fèi)、物管費(fèi)等費(fèi)用均有云南某公司支付，且合同等購買憑證均為云南某公司保存，云南某公司是實(shí)際購房人，全某償還263142.94元款項(xiàng)的行為屬于雙方之間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系。為此判決昆明市官渡區(qū)關(guān)上街道辦事處某小區(qū)201、202號的所有權(quán)歸云南某公司所有，全某和申某與判決生效后30日內(nèi)協(xié)助云南某公司將上述房屋的房屋所有權(quán)證及土地使用權(quán)證報告登記到云南某公司名下。

一審判決宣判后，全某和申某不服，以房產(chǎn)證是誰就是物權(quán)人、雙方的協(xié)議屬于委托合同關(guān)系、該協(xié)議屬于違法無效的等理由向昆明市中級人民法院提起上訴。二審法院經(jīng)審理認(rèn)為本案所涉房屋的首付款及相關(guān)稅、費(fèi)以及其后的部分案件貸款均由云南某公司支付，房屋交付后，也由云南某公司實(shí)際管理使用。雖然房屋登記在全某名下，但雙方簽訂了協(xié)議約定房屋系使用全某名義購房，故房屋的實(shí)際購買人為云南某公司。同時，云南某公司支付了大部分房款，故云南某公司為涉案房屋的實(shí)際權(quán)利人。雖然全某之后惡意償還剩余案件貸款并取得房屋所有權(quán)證的行為不能改變房屋所有權(quán)歸屬。而且雙方簽訂的協(xié)議也僅僅是違反中國人民銀行《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定，但根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定，違法部門規(guī)章并不必然導(dǎo)致合同無效，雙方簽訂的協(xié)議屬于有效的。遂按照《物權(quán)法》第33條及《民事訴訟法》第170條第一款第（一）的規(guī)定，判決駁回上訴，維持原判。

【律師點(diǎn)評】

在現(xiàn)代社會中，經(jīng)常會出現(xiàn)老百姓在購買房屋時，因各種原因比如自己不是本地人、不想將房屋登記在自己名下、自己沒有購房資格或者自己沒有貸款資格等，借用他人名義購房。這種情況如果發(fā)生糾紛，就可以通過向法院起訴確認(rèn)房屋的權(quán)屬歸屬，但按照誰主張、誰舉證的規(guī)定，實(shí)際買房人必須出具相關(guān)的證據(jù)證明房屋屬于自己出資，同時也需要有相關(guān)的證據(jù)證明房屋屬于自己所有。在上述案件中，雖然房屋登記在全某的名下，從表面上來看，房屋確實(shí)以房屋所有權(quán)證登記為準(zhǔn)，一般登記是誰的名字就是誰的。但在本案中，云南某公司和全某、申某簽訂了協(xié)議，約定房屋屬于云南某公司、借用全某名字購買房屋并貸款、所有的款項(xiàng)及稅收均由云南某公司支付、全某和申某屆時將房產(chǎn)證及土地證過戶給云南某公司、費(fèi)用由云南某公司承擔(dān)。雖然后來全某將剩余房款歸還銀行，取出了房產(chǎn)證，但此行為不能改變房屋的權(quán)屬?！段餀?quán)法》規(guī)定了房屋以登記為準(zhǔn)，同時第33條也規(guī)定“因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利?！?，也就是說，如果各方當(dāng)事人對物權(quán)的歸屬、內(nèi)容產(chǎn)生了爭議，任何一方均可以向人民法院提起訴訟，由人民法院確認(rèn)物權(quán)的歸屬及內(nèi)容。在本案中，云南某公司提供了協(xié)議、購房合同原件、貸款合同原件、發(fā)票原件、物管費(fèi)等費(fèi)用，可以看出該房屋的所有費(fèi)用均為云南某公司支付。雖然全某、申某辯解協(xié)議按照《個人住房貸款管理辦法》的規(guī)定屬于無效，但就《個人住房貸款管理辦法》屬于部門規(guī)章，無權(quán)規(guī)定合同是否有效，同時就該辦法本身來看，也沒有單位不可以利用個人名義進(jìn)行貸款買房的明確規(guī)定。協(xié)議從雙方簽訂之日起成立，依法成立的合同，從協(xié)議簽訂之日起生效，合同是否無效，需要根據(jù)《合同法》第52條規(guī)定來評判，如果沒有《合同法》第52條規(guī)定的4種情形及其他法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定無效的情形，合同屬于有效的。所謂法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，就是法律、行政法規(guī)規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)范，或者說是法律規(guī)范中的強(qiáng)制性規(guī)范，是指無條件的、絕對必須遵守的規(guī)范，不允許按照自行協(xié)議解決問題，只允許執(zhí)行法律規(guī)定的條件。而且《合同法》所稱的法律和行政法規(guī)，是指狹義的法律和行政法規(guī)，也就是全國人民代表大會及常委會根據(jù)《立法法》制定的法律，國務(wù)院依據(jù)《立法法》及《行政法規(guī)制定程序條例》制定的行政法規(guī)，除此之外的任何機(jī)關(guān)均無權(quán)制定法律和行政法規(guī)。即便是法律、行政法規(guī)規(guī)定的可以由當(dāng)事人任意選擇的法律、行政法規(guī)規(guī)定的條文，即便當(dāng)事人有違反這樣的條文，也不能必然導(dǎo)致合同無效。

為此，本案一審、二審法院判決是正確的。

附：《中華人民共和國合同法》

第六條當(dāng)事人行使權(quán)利、履行義務(wù)應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則。

第八條依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自

己的義務(wù)，不得擅自變更或者解除合同。

依法成立的合同，受法律保護(hù)。

第四十四條依法成立的合同，自成立時生效。

法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)生效的，依照其規(guī)定。

第五十二條有下列情形之一的，合同無效：

（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；

（二）惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益；

（三）以合法形式掩蓋非法目的；

（四）損害社會公共利益；

（五）違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定。

第五十三條合同中的下列免責(zé)條款無效：

（一）造成對方人身傷害的；

（二）因故意或者重大過失造成對方財產(chǎn)損失的。

第六十條當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。

當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循誠實(shí)信用原則，根據(jù)合同的性質(zhì)、目的和交易習(xí)慣履行通知、協(xié)

助、保密等義務(wù)。

第一百零七條當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)

承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。

《中華人民共和國物權(quán)法》

第三十二條物權(quán)受到侵害的，權(quán)利人可以通過和解、調(diào)解、仲裁、訴訟等途徑解決。

第三十三條因物權(quán)的歸屬、內(nèi)容發(fā)生爭議的，利害關(guān)系人可以請求確認(rèn)權(quán)利。

本文作者（案件承辦律師）：易德祥律師，，連續(xù)兩次通過國家司法考試，中國政法大學(xué)在職博士研究生，現(xiàn)云南東方神律師事務(wù)所昆明分所副主任，易德祥律師從業(yè)11年，辦理過上千起刑事、民事、經(jīng)濟(jì)糾紛、經(jīng)濟(jì)仲裁案件，法律功底深厚，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，深受當(dāng)事人的一致好評。有需要法律幫助的朋友，可以以以下方式聯(lián)系：

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