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2010年4月26日，原告黃某與被告昆明某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱昆明某房產(chǎn)公司），約定由黃某購買昆明某公司開發(fā)的位于昆明市吳井路32號百富琪商業(yè)廣場A區(qū)09層07號房屋，并約定產(chǎn)權(quán)登記原則上由黃某自行辦理，昆明某房產(chǎn)公司提供所需資料，如黃某需昆明某房產(chǎn)公司代辦房產(chǎn)證的，黃某需出具書面委托，提供相關資料給昆明某房產(chǎn)公司，由昆明房產(chǎn)公不收取代辦費，黃某按照國家規(guī)定繳納的稅費、規(guī)費等相關費用在房屋交接是由昆明某房產(chǎn)公司代收。合同簽訂后，黃某于2011年6月7日一次性支付了購房款901009元。同年11月165日雙方簽訂了面積確認書，竣工實測面積為127.01平方米，黃某向昆明某房產(chǎn)公司繳納了測量費、配套費、維修基金、契稅、印花稅、房產(chǎn)證工本費43161.67元，并完成了交房手續(xù)，但至起訴前（2014年6月）沒有辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證書。

昆明某房產(chǎn)公司在上述開發(fā)項目建設過程中超出規(guī)劃許可面積和二期未批先建行為未得到有效處理，行政許可尚未完畢，違法行為沒有得到處理，導致無法辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證書。

后黃某在要求昆明某房產(chǎn)公司辦理房產(chǎn)證的過程中，發(fā)現(xiàn)昆明某房產(chǎn)公司于2013年12月13日將上述房屋以63.505萬元的價格再次出售給徐某，加之昆明某房產(chǎn)公司一直沒有為黃某辦理權(quán)屬證書，給黃某造成了損失，多次與昆明某房產(chǎn)公司協(xié)商無果后。黃某委托云南東方神律師事務所昆明分所易德祥律師代理其向昆明市官渡區(qū)人民法院提起訴訟，要求昆明某房產(chǎn)公司及時辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證書，并賠償逾期辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證的從2012年2月16日至昆明某房產(chǎn)公司履行完畢（房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證辦理完畢時）的違約金，截止起訴日時為152045.29元。

經(jīng)昆明市官渡區(qū)人民法院審理，判決1、昆明某房產(chǎn)公司賠償黃某從2012年2月16日起至本判決確定的履行期間屆滿之日止，以已付購房款總額901009元為本金，按照中國人民銀行同期銀行貸款利率計算的違約金，2、駁回黃某的其他訴訟請求。一審判決宣判后，黃某不服，向云南省昆明市中級人民法院提起上訴，請求二審法院判決撤銷一審判決，改判昆明某公司及時為黃某辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證，同時賠償黃某從2012年2月16日至房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證辦理完畢的違約金。

【審理結(jié)果】

經(jīng)過云南省昆明市中級人民法院審理，該院認為昆明某房產(chǎn)公司在開發(fā)建設過程中，存在建設超出規(guī)劃許可面積、未批先建的違法建設問題，至今未取得違法建設處理意見，行政許可尚未完善，不具備歸還核實條件，房產(chǎn)部門不予受理產(chǎn)權(quán)登記的問題。這些問題是屬于行政機關行政執(zhí)法調(diào)整的范疇，在這些問題沒有得到解決的情況下，上訴人要求被訴上訴人維權(quán)辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證的請求，事實上不能履行也無法通過人民法院判決強制履行，故上訴人黃某請求不能成立。

對于被上訴人黃某承擔的逾期辦證違約金是否支付至被申請人履行完畢辦證義務時止的問題，不能辦理房產(chǎn)證系昆明某房產(chǎn)公司的原因所致，先何時能夠辦理房屋、土地證書尚不能確定，被上訴人的違約行為一致在持續(xù)。在此情況下，一審僅判決被上訴人昆明某房產(chǎn)公司支付上訴人黃某至2012年2月16日起至本判決確定的履行期間屆滿之日止的逾期辦證違約金，對于以后的違約金，上訴人還需要另行起訴，形成累訴，造成社會資源的浪費。為此，支持上訴人黃某要求被上訴人昆明某房產(chǎn)公司承擔逾期辦證違約金應支付至上訴人履行完畢辦證義務時止，有事實和法律依據(jù)，該院予以支持。遂作出判決1、撤銷昆明市官渡區(qū)人民法院一審判決；2、由被上訴人昆明某房產(chǎn)公司于本判決生效之日起15日內(nèi)，支付上訴人黃某逾期辦證違約金（自2012年2月16日起至被上訴人履行完畢辦證義務時止，以已付購房款總額901009元為本金，按照中國人民銀行同期貸款利率計算）；3、駁回上訴人黃某的其他訴訟請求。

【律師點評】

在商品房買賣合同中，房地產(chǎn)開發(fā)商在建設過程中存在一定的違法行為，加之監(jiān)管部門的監(jiān)管不到位，導致一些出售給購房者的房屋規(guī)劃、建設施工等過程不符合法律規(guī)定，或者因為房地產(chǎn)開發(fā)商拒絕繳納一定的費用才能辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證。為此造成了購房者無法自己辦理房產(chǎn)證，造成自己對購買房屋的所有權(quán)受到限制，同時因為沒有辦理房產(chǎn)證及土地所有權(quán)證，一些無良的房地產(chǎn)開發(fā)商鋌而走險，將出售給購房者的房屋再次出售或者抵押，同時為了貸款將土地使用權(quán)抵押給銀行。

在本案中，雖然黃某與昆明某房產(chǎn)公司的商品房購銷合同中約定房產(chǎn)證及土地證原則上由購房者自己辦理，但黃某將辦證費用及稅收交給了昆明某房產(chǎn)公司，昆明某房產(chǎn)公司已經(jīng)從行為上認可為購房者辦理房產(chǎn)證，從而將辦理房產(chǎn)證及土地證的義務轉(zhuǎn)嫁給了開發(fā)商。在該合同中沒有約定辦理房產(chǎn)證的時間，但根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條第一款“由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當事人有特殊約定外，出賣人應當承擔違約責任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日?！钡囊?guī)定，預售房屋自交付之日起90日為辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)的時間，超過上述期限，昆明某公司于2011年11月16日將房屋交付給黃某，到2012年2月15日之前就應該為黃某辦理房產(chǎn)證及土地證，在上述期間沒有辦理，昆明某房產(chǎn)公司構(gòu)成違約，需要支付違約金。在黃某與昆明某房產(chǎn)公司簽訂的合同中，雖然沒有約定逾期辦理房產(chǎn)證的違約金，但根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第18條第二款“合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算?！钡囊?guī)定，黃某可以要求昆明某房產(chǎn)公司支付從2012年2月16日起按照中國人民法院規(guī)定的同期貸款利息計算違約金。

在黃某起訴昆明某房產(chǎn)公司的此案中，雖然一審法院判決昆明某房產(chǎn)公司支付黃某從2012年2月16日至判決生效時的違約金，但如果黃某不提起上訴，在昆明某房產(chǎn)公司一直不為黃某辦理房產(chǎn)證及土地證，黃某需要每過兩年向法院起訴要求昆明某房產(chǎn)公司支付違約金，因為存在訴訟時效問題，這樣造成了黃某訴累，同時造成了司法資源的浪費，不利于法院的執(zhí)行工作，黃某的權(quán)利也很難維護。同時，如果判決昆明某房產(chǎn)公司支付違約金的期限到辦理完房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證為止，也可以促使昆明某房產(chǎn)公司為了少付違約金，及時辦理房產(chǎn)證，盡快實現(xiàn)黃某自己的權(quán)利。為此，在一審法院判決下達之后，本律師說服黃某提起上訴，最終得到了要求昆明某房產(chǎn)公司支付違約金到辦理完房產(chǎn)證及土地證之日的違約金，有效地維護了黃某的合法權(quán)益。

本文作者（案件承辦律師）：易德祥律師，

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