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現(xiàn)年50歲的福建泉州人黃某在昆明經(jīng)商20年有余，為了方便生活，于2010年初購(gòu)買(mǎi)了昆明某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司開(kāi)發(fā)的百富琪商業(yè)廣場(chǎng)A區(qū)09層07號(hào)房屋后，本是件好事，可想不到引來(lái)不斷的麻煩，先是無(wú)法辦理房產(chǎn)證，后是自己購(gòu)買(mǎi)的房屋卻被開(kāi)發(fā)商賣(mài)給他人，并進(jìn)行了備案登記，具體如下。

2010年4月26日，原告黃某與被告昆明某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)昆明某房產(chǎn)公司），約定由黃某購(gòu)買(mǎi)昆明某公司開(kāi)發(fā)的位于昆明市吳井路32號(hào)百富琪商業(yè)廣場(chǎng)A區(qū)09層07號(hào)房屋，并約定產(chǎn)權(quán)登記原則上由黃某自行辦理，昆明某房產(chǎn)公司提供所需資料，如黃某需昆明某房產(chǎn)公司代辦房產(chǎn)證的，黃某需出具書(shū)面委托，提供相關(guān)資料給昆明某房產(chǎn)公司，由昆明房產(chǎn)公不收取代辦費(fèi)，黃某按照國(guó)家規(guī)定繳納的稅費(fèi)、規(guī)費(fèi)等相關(guān)費(fèi)用在房屋交接是由昆明某房產(chǎn)公司代收。合同簽訂后，黃某于2011年6月7日一次性支付了購(gòu)房款901009元。同年11月165日雙方簽訂了面積確認(rèn)書(shū)，竣工實(shí)測(cè)面積為127.01平方米，黃某向昆明某房產(chǎn)公司繳納了測(cè)量費(fèi)、配套費(fèi)、維修基金、契稅、印花稅、房產(chǎn)證工本費(fèi)43161.67元，并完成了交房手續(xù)，但至本案起訴前（2014年9月）沒(méi)有辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證書(shū)。

昆明某房產(chǎn)公司在上述開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中超出規(guī)劃許可面積和二期未批先建行為未得到有效處理，行政許可尚未完畢，違法行為沒(méi)有得到處理，導(dǎo)致無(wú)法辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證書(shū)。

后黃某在要求昆明某房產(chǎn)公司辦理房產(chǎn)證的過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)昆明某房產(chǎn)公司于2013年12月13日將上述房屋以63.505萬(wàn)元的價(jià)格再次出售給徐某，并辦理了備案登記手續(xù)，加之昆明某房產(chǎn)公司一直沒(méi)有為黃某辦理權(quán)屬證書(shū)，給黃某造成了損失，多次與昆明某房產(chǎn)公司協(xié)商無(wú)果后。黃某委托云南東方神律師事務(wù)所昆明分所易德祥律師代理其向昆明市官渡區(qū)人民法院提起訴訟，在向法院起訴要求昆明某房產(chǎn)公司為黃某辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證書(shū)及賠償違約金的訴訟，等到一審判決后，易德祥律師代理黃某向昆明市住建局房產(chǎn)交易處提出要求撤銷(xiāo)昆明某房產(chǎn)公司與徐某的備案登記，該產(chǎn)權(quán)交易處以無(wú)法認(rèn)定昆明某房產(chǎn)公司與徐某簽訂的合同的效力為由，不可以撤銷(xiāo)備案登記給予黃某回復(fù)。為此，黃某遂向昆明市官渡區(qū)人民法院提起訴訟要求確認(rèn)昆明某房產(chǎn)公司與徐某簽訂的商品房購(gòu)銷(xiāo)合同無(wú)效。

【判決】

昆明市官渡區(qū)人民法院經(jīng)過(guò)審理，認(rèn)定黃某與昆明某房產(chǎn)公司簽訂簽訂了《商品房購(gòu)銷(xiāo)合同》，而黃某已經(jīng)支付了購(gòu)房款901009元并已經(jīng)接房，黃某以自己的行為明確履行了義務(wù)，雙方的合同成立并且生效。原告黃某出具的證據(jù)證明徐某明知本案所涉房屋已經(jīng)售出，但仍以昆明某房產(chǎn)公司簽訂房屋銷(xiāo)售合同并辦理合同備案登記，被告昆明某房產(chǎn)公司與徐某的行為屬于惡意串通，侵害而利益的行為。根據(jù)《物權(quán)法》第15條“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時(shí)生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！奔啊逗贤ā返谖迨l有下列情形之一的，合同無(wú)效：…..（二）惡意串通，損害國(guó)家、集體或者第三人利益…..”的規(guī)定，判決被告昆明某房產(chǎn)公司于被告徐某與2013年12月13日簽訂的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效。

【律師點(diǎn)評(píng)】

現(xiàn)在的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，一些居心不良的開(kāi)發(fā)商無(wú)理牟取更大的利益，將已經(jīng)出售給購(gòu)房者的房屋再次出售給他人，俗稱(chēng)“一房?jī)少u(mài)”，甚至一房多賣(mài)，嚴(yán)重侵害了最先購(gòu)房者的合法權(quán)益，擾亂了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序。為此，《合同法》第52條專(zhuān)門(mén)對(duì)雙方惡意串通，侵害第三人合法權(quán)益的合同屬于無(wú)效的。而且最高人民法院于2003年3月24日出臺(tái)了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，根據(jù)該解釋第10條“買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。”的規(guī)定，對(duì)于后買(mǎi)房人與出賣(mài)人惡意串通簽訂合同，導(dǎo)致先買(mǎi)房人無(wú)法取得房屋，先買(mǎi)房人起訴要求確認(rèn)后買(mǎi)房人與先買(mǎi)房人簽訂的合同無(wú)效的，法院應(yīng)該給予支持。

對(duì)于“惡意”的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，司法實(shí)踐中的一致觀點(diǎn)認(rèn)為：行為人于行為時(shí)明知或應(yīng)當(dāng)知道其行為缺乏法律上的根據(jù)或行為相對(duì)人沒(méi)有權(quán)利，行為可能損害國(guó)家、集體或他人利益而為之。

主觀惡意系內(nèi)在意思表示，很難以直接證據(jù)證明，應(yīng)當(dāng)采用客觀標(biāo)準(zhǔn)予以認(rèn)定，在一房二賣(mài)的情形中，出賣(mài)人對(duì)于其行為損害了先買(mǎi)房人的權(quán)益肯定是知道的，所以要認(rèn)定后合同是否存在惡意串通，主要是判斷后買(mǎi)房人是否是善意第三人，是否存在主觀惡意。

在本案中，因本案所涉房屋已經(jīng)交付給黃某，雖然徐某堅(jiān)稱(chēng)不知道該房屋已經(jīng)出售給黃某，而且支付了對(duì)價(jià)，不屬于惡意串通。但就本案而言，徐某如果其辯解能成立的話(huà)，徐某在購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)理應(yīng)看看房屋的結(jié)構(gòu)、房屋的基本狀況、有沒(méi)有人居住、居住在房?jī)?nèi)的人是什么人等情況，如果善意購(gòu)買(mǎi)房屋，一般均會(huì)問(wèn)問(wèn)居住人，如果居住人稱(chēng)房屋已經(jīng)屬于居住人了，購(gòu)房者一般不可能購(gòu)買(mǎi)的，在此案中，徐某購(gòu)房不了解房屋狀況、購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)不問(wèn)問(wèn)居住人的為何就居住在該房屋內(nèi)，與常理不符。同時(shí)，黃某于2010年購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格為901009元，而在2013年12月13日徐某購(gòu)買(mǎi)房屋的價(jià)格為63.505萬(wàn)元，該房屋在2013年12月份的市場(chǎng)價(jià)格近150萬(wàn)元，如此巨大的差價(jià)，徐某無(wú)法說(shuō)明合理的理由。而且，在徐某購(gòu)買(mǎi)該房屋時(shí)，昆明某房產(chǎn)公司沒(méi)有向徐某出具購(gòu)房發(fā)票。從以上三方面，法院認(rèn)定昆明某房產(chǎn)公司與徐某簽訂合同時(shí)屬于惡意串通而判決無(wú)效具有事實(shí)和法律依據(jù)。

本文作者（案件承辦律師）：易德祥律師，，連續(xù)兩次通過(guò)國(guó)家司法考試，中國(guó)政法大學(xué)在職博士研究生，現(xiàn)云南東方神律師事務(wù)所昆明分所副主任，易德祥律師從業(yè)11年，辦理過(guò)上千起刑事、民事、經(jīng)濟(jì)糾紛、經(jīng)濟(jì)仲裁案件，法律功底深厚，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，深受當(dāng)事人的一致好評(píng)。有需要法律幫助的朋友，可以以以下方式聯(lián)系：

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