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開發(fā)商以政府行為抗辯辦產(chǎn)權(quán)證,一審被判賠償購房人違約金

——記黃某訴昆明某公司商品房買賣合同糾紛案

導(dǎo)語:在很多商品方購銷合同中,雖然雙方使用合同是當(dāng)?shù)氐淖》亢统青l(xiāng)建設(shè)廳及省級(jí)工商局提供的文本,但合同的很多內(nèi)容可以由雙方協(xié)商的填寫上的,房屋開發(fā)商憑借自己的強(qiáng)勢(shì)地位,基本上不與購房者協(xié)商,是按照自己的意思填在合同上的。這樣的作法，基本上都是對(duì)開發(fā)商有利的條款，在很大限度上排除了購房者的合法權(quán)益。有的房地產(chǎn)開發(fā)商為了避開自己應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的為購房者辦理房產(chǎn)證及土地證需要向政府繳納的各項(xiàng)費(fèi)用及稅收，在合同中就沒有明確約定延期辦理房產(chǎn)證需要承擔(dān)的違約責(zé)任。而對(duì)這個(gè)問題，很多購房者往往都想著房屋已經(jīng)交付，只有不影響居住，房產(chǎn)證及土地證早辦遲辦沒有什么影響，即便開發(fā)商延期辦理房產(chǎn)證及土地證也就放棄了追究開發(fā)商違約責(zé)任。以上購房者的這種想法，表明上看確實(shí)對(duì)自己使用房屋沒有什么影響，但綜合國家的法律規(guī)定，這種想法大錯(cuò)特錯(cuò)，如果購房者沒有房產(chǎn)證及土地證，按照法律規(guī)定該房屋的所有權(quán)不屬于購房者，更沒有土地使用權(quán)，房屋所有權(quán)及土地使用權(quán)仍屬于開發(fā)商，開發(fā)商可以違法地將該房屋及土地使用權(quán)抵押，有的開發(fā)商甚至違法將房屋再次出售，也就是一房?jī)少u，開發(fā)商收了房款卷款外逃，購房者維權(quán)就困難了。此外，如果開發(fā)商破產(chǎn)了，購房者辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)因?yàn)闆]有開發(fā)商提供的各種證件，房屋登記機(jī)構(gòu)及國土部門不會(huì)給購房者辦理。而且，開發(fā)商還可能存在土地使用權(quán)、土地規(guī)劃、建筑規(guī)劃、施工許可證、欠繳國家的稅收及規(guī)費(fèi)等原因，如果開發(fā)商不完善以上的手續(xù)，購房者也不可能辦理房產(chǎn)證及土地證，加上開發(fā)商逃跑或者破產(chǎn)了，沒有完善以上的手續(xù)，辦理房產(chǎn)證何等困難。對(duì)于購房者的權(quán)利來講，沒有房產(chǎn)證及土地證，購房者不可以將房屋出售或者抵押，也就是法律上所說的處分權(quán),權(quán)利就得不到保障。以下是易德祥律師辦理的一起開發(fā)商沒有為購房者辦理房產(chǎn)證及土地證的案例，供需要已購房屋交房后沒有辦理房產(chǎn)證及土地證的購房者參考。

2010年6月，黃某與昆明某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡(jiǎn)稱昆明某公司）簽訂商品房購銷合同，約定黃某以90.1萬元的價(jià)格購買昆明某公司開發(fā)的位于昆明市吳井路的某樓盤A901號(hào)面積為121.1平方米的房屋居住，雙方約定了由黃某一次性付款給昆明某公司。約定了交房時(shí)間，遲延交房的違約責(zé)任，但沒有約定辦理房產(chǎn)證及土地證的時(shí)間及違約責(zé)任。合同簽訂后，黃某于2010年12月一次性支付了房屋的購房款90.1萬元給昆明某公司。昆明某公司于2011年11月向黃某交付了以上房屋，同時(shí)黃某向昆明某公司繳納了配套費(fèi)、維修基金、契稅、印花稅、房產(chǎn)證工本費(fèi)等費(fèi)用43161.67元，黃某便對(duì)所購房屋進(jìn)行裝修，后一家人搬入該房屋居住。后黃某多次向昆明某公司提出要求辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證的要求，昆明某公司以會(huì)盡快辦理為由敷衍黃某，黃某覺得房屋已經(jīng)交付，自己也繳納了各項(xiàng)購房款及其他辦理房產(chǎn)證的各項(xiàng)費(fèi)用，多次催促昆明某公司后，就沒有再過問了。2014年4月，黃某突然接到自稱是上述房屋房主的徐某的函，徐某稱其是上述房屋的房東，昆明某公司已經(jīng)將上述房屋出售給自己，雙方已經(jīng)將購買上述房屋的購銷合同向昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局下設(shè)的昆明市房屋產(chǎn)權(quán)交易管理處（以下簡(jiǎn)稱昆明產(chǎn)權(quán)處）進(jìn)行備案。黃某此事心急如焚，便到昆明市產(chǎn)權(quán)處查詢，方知自己購買的房屋確實(shí)被昆明某公司于2013年12月出售給徐某，雙方簽訂的合同經(jīng)昆明市產(chǎn)權(quán)處備案登記，而自己和昆明某公司簽訂的購銷合同卻沒有經(jīng)過備案。后黃某的朋友在網(wǎng)上查詢到云南東方神律師事務(wù)所昆明分所（國資）的易德祥律師擅長處理疑難房產(chǎn)糾紛，經(jīng)過和易德祥律師電話溝通后，第二天便和黃某來到易德祥律師辦公室，經(jīng)過初步的溝通，易德祥律師了解到上述情況，同時(shí)了解到昆明某公司現(xiàn)在因在其他地方開發(fā)樓盤而資金問題陷入了困境，已經(jīng)資不抵債。黃某當(dāng)時(shí)主張要求昆明某公司雙倍賠償購房款及裝修的損失，經(jīng)過易德祥律師分析，昆明某公司一方兩賣，黃某的要求具有法律依據(jù)，可以得到法律支持，但分析現(xiàn)在的情況，黃某的房屋現(xiàn)在已經(jīng)漲價(jià)了，同地段同面積的房屋差不多在160萬元以上，即便雙方退還購房款，也就是180.2萬元，相差不了多少。更何況，昆明某公司已經(jīng)資不抵債，喪失了償債能力，以至于他們冒著違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行一房?jī)少u，即便法院判決下來，也無法得到執(zhí)行，唯有保住房屋，要求辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證才最實(shí)際，更能維護(hù)自己的合法權(quán)益，而且盡快向法院起訴，否則，等徐某將房產(chǎn)證辦理下來后就麻煩了。黃某聽了易德祥律師分析后，當(dāng)即決定委托易德祥律師作為自己訴訟代理人向法院起訴解決。

當(dāng)日易德祥律師便擬定好民事起訴狀，要求昆明某公司履行合同、辦理房產(chǎn)證、土地證及從賠償黃某從2012年2月16日開始直到辦理完房產(chǎn)證及土地證的為止的違約金，黃某在起訴狀上簽字后，第二日便向昆明市官渡區(qū)人民法院提起訴訟，在得到法院立案受理后。因昆明某公司也用類似的手段將部分沒有經(jīng)過合同備案登記的業(yè)主購買的房屋也出售給第三人，曾出現(xiàn)了其他業(yè)主對(duì)昆明某公司堵門的維權(quán)方式，使昆明某公司的人員不敢到辦公場(chǎng)所上班，導(dǎo)致法律文書送達(dá)不了，后昆明某公司委托云南某律師事務(wù)所楊律師領(lǐng)取了起訴狀副本及開庭傳票。

后在庭審過程中，昆明某公司的代理人楊律師主張雙方在合同中沒有約定辦理房產(chǎn)證的時(shí)間及違約責(zé)任，同時(shí)昆明某公司是因?yàn)槠渥孕性贏區(qū)的頂層加蓋了兩層房屋，以至于規(guī)劃不能通過，昆明市城管部門還沒有處罰意見，以至于不能辦理房產(chǎn)證，屬于政府的原因，況且房屋已經(jīng)交付給黃某，房屋沒有瑕疵，不應(yīng)該承擔(dān)賠償違約金的責(zé)任。對(duì)于一方二賣的行為，稱是昆明某公司和代理銷售的公司屬于兩個(gè)系統(tǒng)，將房屋賣給徐某的行為是銷售公司的行為，公司不知道，愿意將向昆明市產(chǎn)權(quán)處撤銷和徐某的備案登記，并稱盡快為黃某辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證。作為黃某代理人的易德祥律師根據(jù)雙方的證據(jù)及法律反駁了昆明某公司代理人的觀點(diǎn)：首先，依據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第一條第一款、第二款的規(guī)定，因昆明某公司沒有經(jīng)過政府部門許可，私自在許可的A區(qū)樓層上加蓋兩層，該兩層房屋屬于沒有經(jīng)過審批的違章建筑，這是因?yàn)槔ッ髂彻镜脑蛟斐?，與作為購房者的黃某無關(guān)，昆明某公司應(yīng)該賠償從2012年2月16日到辦理完房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證時(shí)止的按照中國人民銀行同期貸款利息的違約金；其次，因?yàn)槔ッ髂彻緵]有按照合同約定履行為黃某辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證，屬于違約行為，根據(jù)《民法通則》111條 及《合同法》第114條第三款的規(guī)定，除了要求昆明某公司賠償違約金之外，依法有權(quán)要求昆明某公司履行合同，為黃某辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證；再次，因昆明某公司將黃某已經(jīng)購買的房屋再次出售給徐某，同時(shí)雙方簽訂的合同已經(jīng)過昆明市產(chǎn)權(quán)處的備案登記，對(duì)于黃某來講要求辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證的要求極其緊迫，依法應(yīng)該判決昆明某公司及時(shí)履行該義務(wù)；最后，根據(jù)合同相對(duì)性的原理，昆明某公司因沒有經(jīng)過審批，私自加層的行為屬于違反《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》及《建筑法》的行為，城鄉(xiāng)建設(shè)部門對(duì)昆明某公司的性質(zhì)處罰行為，與作為買房人的黃某沒有任何關(guān)系，昆明某公司違反行政法的行為不應(yīng)作為抗辯事由，不屬于法律規(guī)定的不可抗力，昆明某公司除了需要賠償違約金之外，需要依法約定履行為黃某辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證的義務(wù)。經(jīng)過易德祥律師的鏗鏘有力地依據(jù)事實(shí)、依法的反駁，昆明某公司的代理人沒有有力的抗辯理由。

后法庭組織雙方調(diào)解，昆明某公司代理人承諾在2014年年底為黃某辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證，但不愿意賠償違約金。經(jīng)過黃某及易德祥律師分析：昆明某公司已經(jīng)喪失了商業(yè)信譽(yù)，已經(jīng)喪失了償債的能力，只有對(duì)其加層的違法行為接受相關(guān)部門的處罰，繳納相關(guān)的罰款后，才可以辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證，該公司敢冒著違法犯罪的風(fēng)險(xiǎn)將房屋再次出售給徐某，說明已經(jīng)資不抵債，不繳納政府部門的巨額罰款就辦理不了房產(chǎn)證，而且現(xiàn)在連昆明某公司的股東都找不到，到時(shí)候也無法辦理，無法執(zhí)行。所以，還是主張要求昆明某公司賠償從2012年2月16日起至辦理完房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證止的違約金，以便督促昆明某公司盡快履行義務(wù)。因無法達(dá)成一致意見，法庭休庭后，擇期宣判。

后昆明市官渡區(qū)人民法院作出一審判決，以昆明某公司因違反規(guī)劃私自加層的行為還沒有政府的處理意見，辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證的條件不具備，沒有支持黃某要求昆明某公司辦理房產(chǎn)證及土地證使用權(quán)證的訴訟請(qǐng)求，支持黃某要求昆明某公司賠償從2012年2月16日起至一審判決生效時(shí)的違約金，近13萬元。因該判決未支持黃某要求昆明某公司辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證的訴訟請(qǐng)求，現(xiàn)易德祥律師繼續(xù)代理黃某在法律規(guī)定的期限內(nèi)向昆明市中級(jí)人民法院提起上訴。同時(shí)，易德祥律師也代理黃某向昆明市官渡區(qū)人民法院提起訴訟要求確認(rèn)昆明某公司和徐某簽訂的合同屬于無效合同。

結(jié)語：在本案中，合同雖然沒有約定辦理房產(chǎn)證及土地證的期限及違約責(zé)任，但根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》“第十八條由于出賣人的原因，買受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書的，除當(dāng)事人有特殊約定外，出賣人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：（一）商品房買賣合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；（二）商品房買賣合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房買賣合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起90日。合同沒有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。”的規(guī)定，開發(fā)商應(yīng)該在交付房屋的90日內(nèi)為購房者辦理房產(chǎn)證，如果不履行上述義務(wù)，黃某有權(quán)從交付房屋的90日后要求開發(fā)商履行辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證的義務(wù)，同時(shí)可以要求開發(fā)商賠償按照同期銀行貸款履行的違約金。雖然一審沒有支持要求昆明某公司辦理房產(chǎn)證及土地使用權(quán)證的訴訟請(qǐng)求，但黃某的訴訟請(qǐng)求具有事實(shí)和法律依據(jù)，如果不出意外，二審法院理應(yīng)支持黃某的訴訟請(qǐng)求。本案二審及黃某起訴昆明某公司與徐某簽訂的合同屬于無效合同的審理結(jié)果，易德祥律師將及時(shí)向社會(huì)通報(bào)。

本文作者（案件承辦律師）：易德祥律師，昆明律師，連續(xù)兩次通過國家司法考試，中國政法大學(xué)在職博士研究生，現(xiàn)云南東方神律師事務(wù)所昆明分所副主任，易德祥律師從業(yè)11年，辦理過上千起刑事、民事、經(jīng)濟(jì)糾紛、經(jīng)濟(jì)仲裁案件，法律功底深厚，業(yè)務(wù)能力強(qiáng)，深受當(dāng)事人的一致好評(píng)。有需要法律幫助的朋友，可以以以下方式聯(lián)系：

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